Sì all’ascensore anche se altera il decoro del palazzo

Possibile l’installazione dell’ascensore, pur a fronte di una alterazione del decoro architettonico del palazzo, se l’obiettivo è l’abbattimento di una barriera architettonica.
Questa la prospettiva tracciata dai giudici (ordinanza numero 16428 del 27 maggio 2026 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso sorto in uno stabile in quel di Pavia.
Pomo della discordia è la installazione di un ascensore. Ad essere impugnata da un singolo condòmino è la delibera assembleare, datata aprile 2014, con cui è stata decisa – con una maggioranza di 503 millesimi su 950 millesimi presenti – l’installazione di un ascensore sul lato sinistro dello stabile, al lato dell’ingresso, su istanza di una condòmina portatrice di disabilità.
In sostanza, il condòmino che si oppone alla delibera lamenta, da un lato, la lesione del suo diritto di proprietà esclusiva per violazione delle distanze legali rispetto alla finestra della camera dei suoi figli nell’appartamento di sua proprietà individuale, nonché il danno arrecato dalla perdita di luminosità del locale, ed eccepisce, dall’altro lato, un pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza e al decoro architettonico dell’immobile, poiché, a suo dire, la posizione dell’ascensore altera la simmetria dell’edificio.
Il primo grado di giudizio è favorevole al condominio e, quindi, alla condòmina disabile. Il secondo grado di giudizio, invece, vede prevalere il condòmino contrario alla installazione dell’ascensore, con conseguente declaratoria di nullità della delibera e con annessa condanna del condominio alla rimozione dell’ascensore.
Per meglio spiegare questa decisione, il giudice d’Appello richiama la disciplina normativa in cui è prevista la eseguibilità di opere atte ad eliminare barriere architettoniche in favore di portatori di disabilità, però nei limiti in cui non rechino pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio, non ne alterino il decoro architettonico o non rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento della cosa comune.
Entrando nei dettagli, il giudice d’Appello esclude il pregiudizio alla sicurezza e alla stabilità dell’edificio, ma ritiene evidente il pregiudizio al decoro architettonico del palazzo, valutando, sul punto, non rilevante l’autorizzazione da parte della competente autorità amministrativa in materia paesaggistica per la non completa coincidenza tra l’impatto dell’opera sul quadro paesaggistico generale, valutato nel provvedimento, e il rispetto dell’armonia costruttiva del singolo edificio.
Ciò detto, viene rilevato dal giudice d’Appello anche il pregiudizio alla proprietà esclusiva del condòmino, poiché l’istallazione dell’ascensore ha ridotto la luminosità di una delle stanze della casa, con conseguenze sulla vivibilità dell’ambiente.
Per chiudere il cerchio, infine, il giudice d’Appello osserva che, seppure è vero che la normativa sulle distanze è suscettibile di disapplicazione, è anche vero che ciò può essere motivato soltanto da principi di solidarietà condominiale e che la collocazione dell’ascensore avrebbe dovuto essere dimostrata come inevitabile, mentre nessuna prova decisiva sul punto è stata fornita dal condominio, e, comunque, sarebbe stato possibile adottare accorgimenti, come l’oscuramento delle pareti della cabina, per scongiurare la lesione della riservatezza del condòmino, il quale, peraltro, deve fare i conti con un aumento del rischio di furti a causa della posizione dell’ascensore a ridosso della finestra della sua casa.
A portare il caso in Cassazione è l’erede della condòmina disabile.
In premessa, viene riconosciuta la legittimazione della erede della condòmina, anche perché, in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, la normativa costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell’interesse generale, l’accessibilità agli edifici, sicché il diritto al mantenimento e all’uso dei dispositivi antibarriera installati in presenza di un soggetto residente con disabilità, non costituisce un diritto personale e intrasmissibile del condòmino disabile, che possa estinguersi con la sua morte.
Ciò detto, per i magistrati di terzo grado sono legittime, almeno sulla carta, le obiezioni sollevate per legittimare l’installazione del contestato ascensore.
Per i giudici di Cassazione bisogna partire da un punto centrale: nella valutazione del legislatore, quale si desume dalla norma, l’installazione dell’ascensore, con le caratteristiche richieste dalla normativa tecnica, idoneo ad assicurare l’accessibilità, adattabilità e visitabilità degli edifici, costituisce elemento che deve necessariamente essere previsto dai progetti relativi alla costruzione di nuovi edifici, ovvero alla ristrutturazione di interi edifici. Da tale indicazione si desume che l’ascensore, nella valutazione del legislatore, costituisce una dotazione imprescindibile per l’approvazione dei relativi progetti edilizi, potendo dunque fondatamente ritenersi che, sulla base della normativa vigente, l’esistenza dell’ascensore possa senz’altro ritenersi funzionale ad assicurare la vivibilità dell’appartamento e rivesta pertanto carattere essenziale. E tali prescrizioni, e la qualificazione in termini di essenzialità della presenza dell’ascensore (soprattutto negli edifici con più di tre livelli) che ne consegue, seppure imposte per i nuovi edifici o per la ristrutturazione di interi edifici, costituiscono necessariamente, per la loro assolutezza, un criterio di interpretazione anche per la soluzione dei potenziali conflitti che dovessero verificarsi con riferimento alla necessità di adattamento degli edifici esistenti alle prescrizioni della legge.
Ragionando in questa ottica, i magistrati di Cassazione sottolineano che la legislazione in tema di eliminazione delle barriere architettoniche ha configurato la possibilità di agevole accesso agli immobili anche da parte di persone con ridotta capacità motoria, come requisito oggettivo quanto essenziale degli edifici privati di nuova costruzione, a prescindere dalla loro concreta appartenenza a soggetti portatori di disabilità. Non a caso, poi, la normativa ha previsto un abbassamento del quorum richiesto per l’innovazione, indipendentemente dalla presenza di disabili, in relazione ai quali è invece stata dettata una disposizione che consente loro, in caso di rifiuto del condominio di assumere le deliberazioni aventi ad oggetto le innovazioni atte ad eliminare negli edifici privati le barriere architettoniche, di installare a proprie spese ‘servo scala’ o strutture mobili e modificare l’ampiezza delle porte d’accesso al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garage.
Cambiando fronte, poi, viene chiarito che, in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari, perché la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali. E questo contemperamento implica una valutazione più attenta e ponderata quando coinvolga i diritti fondamentali dei disabili, anche perché la legislazione relativa ai portatori di disabilità (e, in particolare, la normativa recante disposizioni per favorire superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati) non si è limitata ad innalzare il livello di tutela in favore di tali soggetti, ma ha segnato un radicale mutamento di prospettiva rispetto al modo stesso di affrontare i loro problemi, considerati ora non più soltanto individuali, ma a carico dell’intera collettività. Conseguenza del mutamento di prospettiva e dell’affermarsi nella coscienza sociale del dovere collettivo di rimuovere preventivamente ogni possibile ostacolo alla esplicazione dei diritti fondamentali delle persone affette da disabilità, sono state le disposizioni generali per la costruzione degli edifici privati e per la ristrutturazione di quelli preesistenti, intese alla eliminazione delle barriere architettoniche, indipendentemente dalla effettiva utilizzazione degli edifici stessi da parte delle persone disabili.
Questa prospettiva è stata, poi, codificata con una modifica normativa, secondo cui le innovazioni dirette ad eliminare le barriere architettoniche non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario. Per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.
Da ribaltare, quindi, secondo i magistrati di Cassazione, la visione prospettata in Appello, poiché l’avvenuta concessione dell’autorizzazione, prevista dalla legge per favorire superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, è certamente significativa, perché, in una valutazione comparativa fra diversi interessi di forte rilevanza sociale, il legislatore ha ritenuto che gli interventi di natura edilizia volti a favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche, negli edifici privati che pure siano sottoposti a disposizioni di tutela per il loro particolare interesse paesaggistico o storico artistico, possano essere non consentiti, dalle amministrazioni cui spetta l’esercizio delle funzioni di tutela, soltanto se recano un serio pregiudizio al bene tutelato.
Pertanto, può essere anche ammesso un pregiudizio ad un bene che è tutelato, per il suo particolare valore paesaggistico o storico-artistico, tenuto conto del rilievo sociale che assumono (anche) le opere necessarie a eliminare le barriere architettoniche, purché tale pregiudizio non sia serio e quindi non comprometta in modo rilevante il bene tutelato, nel senso che, quando l’intervento edilizio è progettato al fine di eliminare le barriere architettoniche, le amministrazioni di tutela possono ritenere possibili anche interventi in grado di arrecare un pregiudizio (purché non sia rilevante) al bene tutelato e consentire, quindi, anche una parziale alterazione di un bene che altrimenti non potrebbe essere alterato. E ciò consente di considerare ulteriormente che la tutela del decoro architettonico è stata apprestata dal legislatore in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all’intero edificio e, quindi, anche alle singole unità immobiliari che lo compongono. Pertanto, per stabilire se in concreto vi sia stata lesione di tale decoro, oltre ad accertare se esso risulti leso o turbato, si deve valutare, cosa non avvenuta in Appello, secondo i magistrati di Cassazione, se tale lesione o turbativa possa determinare o meno un deprezzamento dell’intero fabbricato.
Questo passaggio è fondamentale, poiché resta lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un’utilità che compensi l’alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità, sottolineano i magistrati di Cassazione.
Evidente, quindi, l’errore compiuto in Appello, laddove si è valutata l’alterazione del decoro architettonico senza concretamente confrontarne la portata e i risvolti pratici con il beneficio, conseguente all’installazione dell’ascensore, dell’abbattimento della barriera architettonica. Difatti, vi è sempre la necessità di valutare le innovazioni in considerazione del necessario principio di solidarietà condominiale e, soprattutto, del diritto delle persone con disabilità, e nel valutare il contrasto delle opere con la specifica destinazione delle parti comuni, sulle quali esse vanno ad incidere, occorre tenere conto altresì che la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici. E, per questo, l’intervento innovativo è legittimo quando produca, comunque, un risultato conforme alle finalità della legge, attenuando sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione.