Azione contro una clausola del regolamento: necessaria la partecipazione di tutti i condòmini

Nelle azioni di nullità o inefficacia di clausole del regolamento condominiale contrattuale è necessaria la partecipazione di tutti i condòmini al giudizio. Ciò perché il regolamento si configura come contratto plurilaterale, la cui situazione sostanziale deve essere regolata in modo unitario per tutte le parti, al fine di non privare la decisione dell’utilità connessa all’esperimento dell’azione.
Questo il paletto fissato dai giudici (sentenza numero 25228 del 15 settembre 2025 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in uno stabile in quel di Vicenza.
Riflettori puntati, nella specifica vicenda, su una clausola del regolamento condominiale (avente natura contrattuale), clausola che esonera l’originario costruttore e proprietario di taluni appartamenti facenti parte dello stabile comune, dal pagamento delle spese condominiali per le unità immobiliari di sua proprietà non ancora vendute.
Tale clausola viene contestata da alcuni condòmini, che si vedono dare ragione in Appello, ottenendo dal costruttore il rimborso pro quota delle spese sostenute.
I giudici di secondo grado, comunque, ritengono non necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condòmini, poiché dai soli condòmini che hanno agito è arrivata la richiesta, in via alternativa, di dichiarare la nullità o l’inefficacia della clausola del regolamento, e aggiungono che il litisconsorzio necessario è prescritto solo per le azioni costitutive o di condanna, non per quelle di accertamento.
A fronte di tale decisione, però, il costruttore sostiene invece che la domanda di nullità o inefficacia della clausola del regolamento contrattuale che lo esonera dal pagamento dalle quote condominiali avrebbe dovuto esser necessariamente proposta nei confronti di tutti i condòmini.
Tale obiezione è corretta, secondo i magistrati di Cassazione.
I giudici d’Appello hanno rilevato che i condòmini coinvolti nel procedimento hanno chiesto in via alternativa di dichiarare inefficace o nulla la clausola del regolamento che esonera il costruttore dal concorso negli oneri condominiali, ed hanno affermato che la clausola non è più efficace, dato il decorso di oltre un trentennio dalla sua adozione, potendo operare solo per un primo periodo dopo l’approvazione del regolamento. Perciò, sempre secondo i giudici d’Appello, non è necessaria la partecipazione al giudizio degli altri condòmini, essendo stata proposta una domanda di mero accertamento della sopravvenuta perdita di efficacia della previsione del regolamento.
Di diverso avviso, invece, i magistrati di Cassazione, i quali sottolineano che le azioni di nullità del regolamento vanno proposte nei confronti di tutti i condòmini, a pena di nullità.
In generale, il regolamento contrattuale di condominio, quali ne siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, si configura, dal punto di vista strutturale, alla stregua di un contratto plurilaterale, con la conseguenza che l’azione di nullità è esperibile non già nei confronti dell’amministratore, carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda, ma da uno o più condòmini nei confronti di tutti gli altri, versandosi in una situazione di litisconsorzio necessario.
Analizzando lo specifico caso, per i giudici la domanda presentata da alcuni condòmini è diretta a far dichiarare l’inefficacia (oltre che la nullità) della clausola del regolamento che esonera il costruttore dal concorso nelle spese in modo che i successivi riparti possano essere elaborati ripartendo le spese tra tutti i condòmini, con evidenti ricadute sull’entità degli oneri gravanti su ciascuno di essi. E tale risultato pratico non può essere ottenuto senza che l’inefficacia sia accertata nei confronti di tutti i condòmini, non potendo quella clausola valere per le sole parti in causa e non per gli altri.