Condominio minimo: né autorizzazione né consenso per il miglioramento delle parti comuni

Nel contesto di un condominio ‘minimo’, le modifiche delle parti comuni che il singolo condòmino intende apportare per il loro miglioramento a proprie spese non richiedono alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea all’unanimità o il consenso del condominio minimo, salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condòmini.
Questo il principio richiamato dai giudici (ordinanza numero 561 del 9 gennaio 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto in uno stabile in quel di Bergamo.
A dare il ‘la’ al contenzioso è una signora, che, come proprietaria di una delle due porzioni abitative all’interno del fabbricato, chiama in causa i proprietari dell’appartamento sovrastante al suo e chiede l’accertamento della illegittimità delle opere da loro eseguite in assenza di consenso, o di una delibera condominiale.
In primo grado, però, i giudici concludono che gli interventi sulle parti comuni eseguiti dai comproprietari a loro spese (consistite nella modifica delle falde del tetto, nella installazione di sei lucernari, nella trasformazione di una finestra in lato ovest della facciata in un portafinestra, nella creazione nei locali inagibili del sottotetto di uno studio professionale, nella realizzazione di un marcapiano e di un cappotto termoisolante) non hanno arrecato alcun pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza del fabbricato, né hanno alterato il decoro architettonico dell’edificio.
Si stratta, quindi, di interventi legittimi, poiché rientranti nei poteri del comproprietario, previsti dal Codice Civile.
Stessa lunghezza d’onda anche per i giudici d’Appello, i quali confermano la legittimità degli interventi in esame, operati sulle parti comuni dello stabile, e sottolineano la mancata prova dell’alterazione della loro destinazione, essendo intatta la possibilità per la condòmina di farne parimenti uso
A chiudere il cerchio provvedono i giudici di Cassazione, osservando che l’esecuzione delle opere in esame, poiché inclusa nei diritti del comproprietario, non necessitava del consenso dell’altra comproprietaria, né di una delibera adottata dall’assemblea del condominio. Senza dimenticare, poi, che nel condominio minimo l’unanimità dei condòmini è richiesta per quelle innovazioni consistenti in una trasformazione della res, ovvero in una sua modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale, la consistenza, la struttura, con la conseguenza che, ove l’unanimità non sia raggiunta, è necessario adire l’autorità giudiziaria.